В 60-70 годах Нью-Йорк переживал массовый наплыв иммигрантов, жилья катастрофически не хватало, но затем ситуация выровнялась. Однако в 2023 году после исследования рынка жилья в Нью-Йорке стало известно, что проблема вернулась и приобретает значительные масштабы. О том, как городское правительство планирует ее решать и с чего начинать, — далее на bronx-future.com
Кризис на рынке жилья в Нью-Йорке
В 2023 году доля свободных и доступных съемных квартир снизилась до рекордных 1,4%. Это самый низкий уровень свободного жилья в Нью-Йорке с 1968 года. Такие данные свидетельствуют о том, что темпы строительства жилья не успевают за спросом людей, желающих жить в городе. Допустимый уровень, который эксперты называют «здоровым», составляет 5-8%. Это тот уровень, при котором устанавливается справедливая конкуренция между арендодателями и арендаторам есть из чего выбирать.
Жилищный кризис в Нью-Йорке стремительно усугубляется и требует немедленных действий со стороны правительства. Только в 2021 году показатель составлял 4,5%, а два года спустя он снизился почти в 3 раза.
«Ситуация очевидна: спрос на жилье в нашем городе значительно превышает наши возможности по его строительству. Жители Нью-Йорка нуждаются в нашей помощи, и они нуждаются в ней немедленно», — отметил мэр Эрик Адамс.
Инициатива City of Yes for Housing Opportunity
Чтобы стабилизировать ситуацию, сложившуюся на рынке жилья в Нью-Йорке, была введена новая программа — City of Yes for Housing Opportunity.
Эта инициатива предусматривает создание дополнительного жилья в каждом районе города путем ряда тщательно продуманных изменений в зонировании, которые не проводились более полувека.
Департамент городского планирования Нью-Йорка обнародовал проект, согласно которому в течение следующих 15 лет может быть построено 108 850 новых квартир.
Программа нуждается в скоординированной работе многих подразделений, огромных вливаниях из бюджета и поддержке партнеров. Но откладывать этот вопрос уже нельзя.
«Слишком долго Нью-Йорк зависел от говорящих «нет». В нашей администрации мы с гордостью говорим «да» — «да» строительству доступного жилья во всех районах», — отметил мэр Адамс.
Первый заместитель мэра, Шина Райт, назвала эту инициативу смелой попыткой обновить жилой ландшафт Нью-Йорка. Она отметила, что изменения в законодательстве о зонировании помогут решить неотложную потребность в доступном жилье, сократить количество бездомных и преодолеть жилищный кризис.
Что именно предлагает программа City of Yes for Housing Opportunity
Инициатива City of Yes for Housing Opportunity предполагает наибольшие изменения в зонировании в истории Нью-Йорка. Среди главных ее принципов:
- отмена необоснованных и дорогостоящих требований к парковочным местам для новых жилых проектов;
- универсальная доступность — новое жилье должны позволить себе жители со средним доходом;
- развитие жилья вблизи транспортных узлов и коммерческих коридоров;
- предоставление возможности владельцам домов добавлять постройки на прилегающей территории, например, коттеджи на заднем дворе;
- активная работа в рамках программы доступного жилья для уязвимых слоев населения (один из таких проектов был успешно реализован в Бронксе, в районе Моррисания в 2023 году, там построен большой комфортный десятиэтажный дом на 144 квартиры, куда переселили социально незащищенные группы населения, преимущественно из пуэрто-риканской общины);
- содействие превращению нежилых помещений, таких как офисы, в жилище;
- расширение возможностей застройки больших участков, ныне ограниченных устаревшими нормами;
- создание новых зон, позволяющих увеличить количество жилья, в частности обязательное доступное жилье, которое ранее было ограниченно законодательством штата.
Помимо программы City of Yes for Housing Opportunity, администрация Адамса активно использует все доступные ресурсы для разрешения жилищного кризиса. С этой целью были внесены определенные изменения в бюджет: новые налоговые льготы для арендного строительства многоквартирных домов, программа налоговых льгот по стимулированию переоборудования офисов в доступные жилые единицы, а также создание экспериментальной программы легализации безопасных подвальных квартир.
Восточный Бронкс – первый в списке преобразований
Одним из ключевых направлений работы в рамках программы по преодолению жилищного кризиса стал Бронкс, а точнее его восточная часть. Это самый бедный район города, где в настоящее время проживает очень мало людей – всего 637 жителей. Городской совет утвердил план, который позволит возвести около 7000 новых жилых единиц вблизи четырех новых станций пригородной железной дороги. Их планируют завершить к 2027 году. Новые станции и модернизация железной дороги могут сократить время на дорогу в центр Манхэттена примерно на 50 минут и обеспечить доступ к Коннектикуту.
Этот план существенно трансформирует Восточный Бронкс, заменяя низкие промышленные постройки на тысячи новых квартир. Смена зонирования охватит 46 кварталов в районах Моррис-Парк, Ван-Нест и Паркчестер. В будущем здесь планируется создать новый район, преимущественно из жилых башен средней и высокой этажности.
В отличие от других районов города, таких как Бруклин, Манхэттен и Квинс, Бронкс избежал масштабного строительства. Были некоторые попытки развернуть крупные строительные проекты в Южном Бронксе. Что-то там удалось даже построить, но кардинально ситуацию это никак не изменило. Сейчас руководство города настроено серьезно. Мэр Эрик Адамс отметил, что Бронкс станет примером для других районов города в вопросе доступности жилья и призвал городской совет поддержать эти усилия.
Тем не менее, эксперты считают, что новое жилье в Бронксе незначительно повлияет на амбициозные цели мэра по созданию полумиллиона новых резиденций за следующие десять лет. С 2020 года в Нью-Йорке было построено около 100 000 единиц жилья, но арендные цены продолжают расти и остаются одними из самых высоких в стране. Поэтому новое строительство нужно обязательно сочетать с инструментами контроля цен на рынке жилья.
Очевидно, что реализаторов программы City of Yes for Housing Opportunity ожидает много трудностей и препятствий, но главное — что «лед тронулся». Надеемся, что, начавшись с Восточного Бронкса, волна эффективной и перспективной застройки постепенно накроет весь Нью-Йорк.
План большой застройки Восточного Бронкса
Бизнесмены и крупные государственные компании тоже устремили свои взгляды на Восточный Бронкс, как только узнали о планах правительства по жилищному сектору в этом направлении. Некоторые застройщики уже приобрели участки вблизи запланированных станций еще до начала работы городских властей над этим проектом. К примеру, компания Pinnacle Group приобрела несколько земельных участков в Паркчестере за 14,7 миллиона долларов, планируя возвести там жилой комплекс на 500 квартир.
Из новых квартир в Бронксе около 1700 будут доступны по ценам ниже рыночных.
Однако некоторые жители выражают обеспокоенность, что застройщики не обязаны строить достаточно доступного жилья, поэтому новые квартиры могут быть слишком дорогими для местных жителей.
Аннемари Грей, исполнительный директор организации Open New York, которая поддерживает активную застройку, отметила, что ее радует увеличение количества жилых единиц в финальном варианте плана, который теперь включает в себя тысячу квартир больше, чем первоначально предлагалось.
«Нам нужно строить дома всех типов по всему региону и рядом с остановками общественного транспорта», – сказала госпожа Грей. «Мы столкнулись с ужасающей жилищной ситуацией, которая формировалась десятилетиями».
Однако план новой застройки Восточного Бронкса не сразу был поддержан городскими властями. Например, член совета, Кристи Марморато, подняла вопрос парковки. Основная проблема заключалась в том, что предыдущие предложения не требовали от застройщиков создания парковочных мест.
После обсуждения и настояния Кристи Марморато и других членов совета план смены зонирования теперь предусматривает создание парковочных мест у жилых домов и выделение 2 миллионов долларов на строительство автостоянки возле одной из новых станций. Марморато отметила, что многие ее избиратели имеют автомобили и требуют больше возможностей для парковки.
Группа Parkchester Watch, состоящая из местных жителей, также выразила обеспокоенность размером новых домов и уровнем доступного жилья. Питер Гамильтон, член этой группы, подчеркнул, что район не сможет справиться с новыми жителями без модернизации инфраструктуры и новых магазинов, особенно супермаркетов. Он отметил, что некоторые из предложенных 25-этажных башен могут затенять меньшие постройки в этом районе. В ответ городские власти изменили высоту некоторых зданий.
В конечном итоге после внесения всех поправок все 43 члена совета проголосовали за перезонирование. Так что будем ждать превращения бедного и опустошенного Восточного Бронкса в густонаселенный развитый район.
