У 60-70 роках Нью-Йорк переживав масовий наплив іммігрантів, житла катастрофічно не вистачало, але потім ситуація вирівнялась. Однак у 2023 році після дослідження ринку житла у Нью-Йорку стало відомо, що проблема повернулася й набуває значних масштабів. Про те, як міський уряд планує її розвʼязувати та з чого починати, — далі на bronx-future.com
Криза на ринку житла у Нью-Йорку
У 2023 році частка вільних та доступних орендованих квартир знизилася до рекордних 1,4%. Це найнижчий рівень вільного житла у Нью-Йорку з 1968 року. Такі дані свідчать про те, що темпи будівництва житла не встигають за попитом людей, які бажають жити в місті. Допустимий рівень, який експерти називають «здоровим», становить 5-8%. Це той рівень, при якому встановлюється справедлива конкуренція між орендодавцями та орендарі мають з чого обирати.
Житлова криза в Нью-Йорку стрімко погіршується та вимагає негайних дій з боку уряду. Лише у 2021 році показник складав 4,5%, а через два роки він знизився майже у 3 рази.
«Ситуація очевидна: попит на житло в нашому місті значно перевищує наші можливості з його будівництва. Жителі Нью-Йорка потребують нашої допомоги, й вони потребують її терміново», — зазначив мер Ерік Адамс.
Ініціатива City of Yes for Housing Opportunity
Щоб стабілізувати ситуацію, що склалася на ринку житла у Нью-Йорку, було запроваджено нову програму — City of Yes for Housing Opportunity.
Ця ініціатива передбачає створення додаткового житла в кожному районі міста через ряд ретельно продуманих змін у зонуванні, які не проводилися більше ніж півстоліття.
Департамент міського планування Нью-Йорка оприлюднив проєкт, згідно з яким протягом наступних 15 років може бути збудовано 108 850 нових квартир.
Програма потребує скоординованої роботи багатьох підрозділів, величезних вливань з бюджету та підтримки партнерів. Але відкладати це питання вже не можна.
«Занадто довго Нью-Йорк залежав від тих, хто говорить «ні». У нашій адміністрації ми з гордістю говоримо «так» — «так» будівництву доступного житла у всіх районах», — зазначив мер Адамс.
Перший заступник мера, Шина Райт, назвала цю ініціативу сміливою спробою оновити житловий ландшафт Нью-Йорка. Вона зазначила, що зміни в законодавстві про зонування допоможуть розв’язати нагальну потребу в доступному житлі, скоротити кількість безхатьків та подолати житлову кризу.
Що саме пропонує програма City of Yes for Housing Opportunity
Ініціатива City of Yes for Housing Opportunity передбачає найбільші зміни у зонуванні в історії Нью-Йорка. Серед головних її засад:
- скасування необґрунтованих та дорогих вимог до паркувальних місць для нових житлових проєктів;
- універсальна доступність — нове житло мають собі дозволити мешканці з середнім доходом;
- розвиток житла поблизу транспортних вузлів та комерційних коридорів;
- надання можливості власникам будинків додавати споруди на прилеглій території, наприклад, котеджі на задньому дворі;
- активна робота в межах програми доступного житла для вразливих верств населення (один з таких проєктів було успішно реалізовано у Бронксі, в районі Моррісанія у 2023 році, там збудовано великий комфортний десятиповерховий будинок на 144 квартири, куди переселили соціально незахищені групи населення, переважно з пуерто-риканської громади);
- сприяння перетворенню нежитлових приміщень, таких як офіси, в житло;
- розширення можливостей забудови великих ділянок, які нині обмежені застарілими нормами;
- створення нових зон, що дозволяють збільшити кількість житла, зокрема обов’язкове доступне житло, яке раніше було обмежене законодавством штату.
Крім програми City of Yes for Housing Opportunity, адміністрація Адамса активно використовує всі доступні ресурси для розв’язання житлової кризи. З цією метою були внесені певні зміни до бюджету: нові податкові пільги для орендного будівництва багатоквартирних будинків, програма податкових пільг для стимулювання переобладнання офісів у доступні житлові одиниці, а також створення експериментальної програми легалізації безпечних підвальних квартир.
Східний Бронкс — перший у списку перетворень
Одним з ключових напрямків роботи у межах програми з подолання житлової кризи став Бронкс, а точніше — його східна частина. Це найбідніший район міста, де наразі проживає дуже мало людей — лише 637 жителів. Міська рада затвердила план, що дозволить звести майже 7000 нових житлових одиниць поблизу чотирьох нових станцій приміської залізниці. Їх планують завершити до 2027 року. Нові станції та модернізація залізниці можуть скоротити час у дорозі до центру Мангеттена приблизно на 50 хвилин й забезпечити доступ до Коннектикуту.
Цей план суттєво трансформує Східний Бронкс, замінюючи низькі промислові будівлі на тисячі нових квартир. Зміна зонування охопить 46 кварталів у районах Морріс-Парк, Ван-Нест та Паркчестер. У майбутньому тут планується створити новий район, переважно з житлових веж середньої та високої поверховості.
На відміну від інших районів міста, таких як Бруклін, Мангеттен та Квінз, Бронкс уникнув масштабного будівництва. Були деякі спроби розгорнути великі будівельні проєкти у Південному Бронксі. Щось таки там вдалося навіть побудувати, але кардинально ситуацію це ніяк не змінило. Зараз керівництво міста налаштовано серйозно. Мер Ерік Адамс зазначив, що Бронкс стане прикладом для інших районів міста в питанні доступності житла та закликав міську раду підтримати ці зусилля.
Проте експерти вважають, що нове житло у Бронксі незначно вплине на амбіційні цілі мера щодо створення півмільйона нових резиденцій за наступні десять років. З 2020 року у Нью-Йорку було збудовано близько 100 000 одиниць житла, але орендні ціни продовжують зростати та залишаються одними з найвищих у країні. Тому нове будівництво треба неодмінно поєднувати з інструментами контролю цін на ринку житла.
Очевидно, що реалізаторів програми City of Yes for Housing Opportunity чекає багато труднощів та перешкод, але головне — що «крига скресла». Будемо сподіватися, що, розпочавшись зі Східного Бронкса, хвиля ефективної та перспективної забудови поступово накриє весь Нью-Йорк.
План великої забудови Східного Бронкса
Бізнесмени та великі державні компанії теж спрямували свої погляди до Східного Бронкса, як дізналися про плани уряду щодо житлового сектора у цьому напрямку. Деякі забудовники вже придбали ділянки поблизу запланованих станцій ще до початку роботи міської влади над цим проєктом. Наприклад, компанія Pinnacle Group придбала декілька земельних ділянок у Паркчестері за 14,7 мільйона доларів, плануючи звести там житловий комплекс на 500 квартир.
З нових квартир у Бронксі близько 1700 будуть доступні за цінами нижчими за ринкові.
Проте деякі жителі висловлюють занепокоєння, що забудовники не зобов’язані будувати достатньо доступного житла, тому нові квартири можуть бути занадто дорогими для місцевих мешканців.
Аннемарі Грей, виконавчий директор організації Open New York, яка підтримує активну забудову, зазначила, що її радує збільшення кількості житлових одиниць у фінальному варіанті плану, який тепер включає на тисячу квартир більше, ніж спочатку пропонувалося.
«Нам потрібно будувати будинки всіх типів по всьому регіону та поруч із зупинками громадського транспорту», — сказала пані Грей. «Ми зіткнулися з жахливою житловою ситуацією, яка формувалася десятиліттями».
Однак план нової забудови Східного Бронкса не відразу був підтриманий міською владою. Наприклад, членкиня ради, Крісті Марморато, порушила питання паркування. Основна проблема полягала в тому, що попередні пропозиції не вимагали від забудовників створення паркувальних місць.
Після обговорення та наполягання Крісті Марморато та інших членів ради план зміни зонування тепер передбачає створення паркувальних місць біля житлових будинків та виділення 2 мільйонів доларів на будівництво автостоянки біля однієї з нових станцій. Пані Марморато зазначила, що багато її виборців мають автомобілі й потребують більше можливостей для паркування.
Група Parkchester Watch, що складається з місцевих мешканців, також висловила занепокоєння щодо розміру нових будинків й рівня доступного житла. Пітер Гамільтон, член цієї групи, підкреслив, що район не зможе впоратися з новими мешканцями без модернізації інфраструктури та появи нових магазинів, особливо супермаркетів. Він зауважив, що деякі з запропонованих 25-поверхових веж можуть затіняти менші будівлі в цьому районі. У відповідь міська влада змінила висоту деяких будівель.
В кінцевому результаті після внесення усіх поправок всі 43 члени ради проголосували за перезонування. Тож будемо чекати перетворення бідного та спустошеного Східного Бронкса на густонаселений розвинений район.
